ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Определение рыночной цены недвижимости способом капитализации дохода делается в два шага:

● прогнозирование будущих доходов;

● капитализация будущих доходов в реальную цена.

Возможный валовой доход есть общий доход, который можно получить из недвижимости при 100%-й занятости без учета всех утрат и расходов.

Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА недвижимости с учетом утрат от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные доходы – это повторяющиеся расходы для обеспечения обычного функционирования объекта и получения реального валового дохода. Операционные расходы могут быть:

● неизменные;

● переменные;

● расходы на замещение.

К неизменным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта (налоги на недвижимость ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА, страховка, некие эксплуатационные расходы).

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровня предоставляемых услуг:

● расходы на управление;

● зарплата обслуживающему персоналу;

● коммунальные расходы;

● расходы на содержание и ремонт;

● расходы на обеспечение безопасности;

и т.д.

Расходы на замещение предугадывают повторяющуюся подмену быстроизнашивающихся частей сооружения ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА (кровля, покрытия пола, санитарно-технической и электроарматуры, устройств, механического оборудования, пешеходных и подъездных дорог и т.п.)

Сумма расходов на замещение связана с суммой расходов на эксплуатацию и ремонт – чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Для капитализации будущих доходов используют два способа:

1. Способ прямой капитализации;

2. Способ капитализации ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА по норме отдачи.

При прямой капитализации цена объекта (V) определяется отношением дохода (I) к коэффициенту капитализации (R):

Для прямой капитализации можно использовать возможный валовой, действительный, незапятнанный операционный доход, доход на свой капитал, доход на заемный капитал, доход от земли либо построек. Соответственно при всем этом употребляют общий коэффициент ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, для земли и для построек.

Определение цены объекта на базе общего коэффициента капитализации (RО) осуществляется по формуле:

где ЧОД – незапятнанный операционный доход.

Определение RО осуществляется последующими способами:

● анализ сравнительных продаж;

● техника вкладывательной группы;

● способ кумулятивного построения;

Анализ сравнительных продаж является ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА более желаемым, но просит достоверной инфы об объектах сравнительных продаж.

Техника вкладывательной группы базирована на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов, общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода хозяев всех интересов.

Если рассматриваются денежные составляющие энтузиазма в объекте недвижимости (свой и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА неизменная) Rm определяется по формуле:

где ОД – годичный платеж по обслуживанию долга;

ЗК – заемный капитал (сумма ипотечного кредита).

Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала (RС) определяется по ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА формуле:

где ДДН – валютный поток (доход) до уплаты налогов;

СК – свой капитал.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и хозяев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в цены объекта:

RО = %ЗК * Rm + (1-%ЗК)*RС,

где %ЗК – толика заемного капитала в цены.

Когда рассматриваются физические составляющие ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА энтузиазма в объекте недвижимости (земля и здание), если известны коэффициенты капитализации для земли (КЗ) и для строения (КЗД), также, если можно найти толики цены земли (VЗ) и построек (VЗД) в общей цены объекта, общий коэффициент капитализации рассчитывается последующим образом:

RО = VЗ * KЗ + VЗД * KЗД.

Оценка недвижимости может осуществляться ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА при помощи техники остатка, суть которой заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из вкладывательных составляющих, когда цена других известна.

При применении техники остатка нужно выполнить последующую последовательность действий:

● найти часть годичного дохода, приходящуюся на часть объекта с известной ценой, методом умножения этой цены на соответственный данной части ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА коэффициент капитализации;

● найти сумму годичного дохода, приходящуюся на часть объекта с известной ценой, методом вычитания из общей величины годичного дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

● найти цена неведомой части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответственный коэффициент капитализации;

● найти цена объекта методом сложения известной и приобретенной стоимостей ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в реальную цена 2-мя способами:

1. Дисконтированием каждого валютного потока соответственной нормой отдачи.

2. Способом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим нрав поступающих доходов, изменение цены объекта и ожидаемую норму отдачи.

Способ дисконтирования валютных потоков применим к валютным потокам хоть какого вида и является универсальным ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА. Реальная цена будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

где ДПi – валютный поток периода t;

i - норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования используются последующие способы:

● способ кумулятивного построения;

● способ сопоставления других инвестиций;

● способ сопоставления продаж.

При использовании общего коэффициента капитализации зависимо от определенных ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА критерий и черт валютных потоков для определения цены изменяющихся валютных потоков используются три типа расчетных моделей капитализации:

1) модели дохода;

2) модели «собственности»;

3) ипотечно-инвестиционные модели.

Модели дохода используются для расчета истинной цены только потока доходов. Для получения цены недвижимости цена реверсии должна быть добавлена к цены потока дохода.

Если подразумевается поступление ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА неизменного потока доходов, зависимо от метода возврата капитала используются последующие способы капитализации:

● капитализация нескончаемого потока (прямолинейная капитализация) способом Ринга;

● капитализация способом Инвуда;

● капитализация способом Хоскальда.

Прямолинейная капитализация применяется:

● если имеется нескончаемый поток дохода;

● поток интервала конечен, но стоимость реализации объекта равна исходной стоимости покупки, т.е. начальной инвестиции.

Цена недвижимости ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА определяется методом деления дохода на подобающую ставку дисконтирования. В данном случае ставка дисконта (YО) и общий коэффициент капитализации численно равны, потому что исходные инвестиции стопроцентно ворачиваются при окончании проекта.

RО=YО.

Если цена недвижимости в конце проекта стопроцентно либо отчасти обесценивается, возврат исходного капитала может быть осуществлен за счет потока ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА доходов.

Способ Инвуда подразумевает, что доход поступает в виде аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Величина аннуитета соответствует полному возврату капитала и получению дохода на капитал в течение поступления аннуитета. В связи с этим коэффициент капитализации должен включать:

● ставку процента (дохода) на капитал;

● коэффициент фонда возмещения для ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА обеспечения полного возврата исходных инвестиций за счет формирования фонда возмещения (графа 3 таблицы функций сложного процента):

где - коэффициент фонда возмещения, в каком i – норма прибыли, для способа Инвуда она равна ставке процента на капитал (YО);

Т – период аннуитета.

Тогда

Приобретенное отношение представляет собой коэффициент взноса на амортизацию единицы для данного ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА процента и периода (графа 6 таблицы функций сложного процента).

таким макаром, определение цены потока доходов с учетом допущений Инвуда производится 2-мя методами:

1) применением коэффициента взноса на амортизацию единицы;

2) применением общего коэффициента капитализации.

Способ Хоскальда отличается от способа Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на капитал, а ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА по более низкой (безрисковой) ставке. Предпосылка этого происшествия в последующем: реинвестирование не является таким же выгодным, как исходные инвестиции и, как следует, повторному вложению капитала присущ больший риск.

Модели «собственности» используются для определения цены недвижимости, когда и доход, и цена объекта уменьшаются известным постоянным образом. Для учета конфигурации цены ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА актива применяется базисная формула при расчете коэффициента капитализации:

RО = YО + А,

где А – величина корректировки, которая имеет символ «+», если цена объекта миниатюризируется, и «-», если цена объекта возрастает.

Численное значение корректировки определяется умножением относительного конфигурации цены в толиках единицы на коэффициент фонда возмещения либо на норму рекапитализации (возврата капитала).

В случае прямолинейного ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА конфигурации и дохода, и цены объекта текущая цена недвижимости определяется способом прямой капитализации с линейным возвратом капитала (рекапитализацией). Линейная рекапитализация происходит умеренно в течение срока экономической жизни актива.

Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного конфигурации дохода и цены недвижимости определяется по формуле:

RО = YО ± D*a,

где D - относительное ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА изменение цены за n периодов;

- норма возврата капитала.

В случае неизменного дохода с непрямолинейным конфигурацией цены недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, учитывающего конфигурации цены капитала. При всем этом компенсация конфигурации цены капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения:

Ипотечно-инвестиционные модели используются для определения цены ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА недвижимости с учетом конфигурации ее цены и дохода, также с учетом критерий финансирования.

Обычная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет цена недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала.

Цена энтузиазма собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования валютных потоков, поступающих к инвестору от постоянного дохода и от реверсии. Цена энтузиазма заемного капитала ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА рассчитывается методом дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Реальная цена будущих валютных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических черт объекта и норм дисконтирования.

В формализованном виде метод расчета цены при помощи классической техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать последующим образом:

V = PV*[(ЧОД ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА-ОД),i%,n] + PV*[(CP+OK),i%,n] + M,

где PV - текущая цена;

ЧОД – незапятнанный операционный доход i–го года;

ОД – сумма обслуживания долга в i–м году;

СР – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

ОК – невыплаченный остаток кредита на момент реализации;

М – начальная цена кредита.

Эта ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА общая формула может быть использована и для оценки цены недвижимости, обремененной имеющейся закладной. В данном случае в качестве исходной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

Вариант №1.

Компания (ресторан резвого питания) рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2000 гостей за месяц. В среднем каждый гость оформит заказ на 2 у.д.е ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА. Прибыль компании должна составить 0,1 у.д.е. на каждую у.д.е. продаж. Издержки на рабочую силу и материалы составят 0,8 у.д.е. на каждую у.д.е. продаж. Каковой наибольший размер каждомесячной арендной платы, которую может для себя позволить платить компания, сохраняя нужную ей норму прибыли ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА?

Вариант №2.

По условиям ипотечного кредита в 300000 у.д.е., каждогодние платежи должны составлять 30000 у.д.е. ЧОД равен 40000 у.д.е. при коэффициенте капитализации собственного капитала инвестора в 8%. Высчитайте цена собственного капитала.

Вариант №3.

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1000000 у.д.е. под 12% годичных, погашаемому за ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 25 лет каждомесячными платежами. Нужный свой капитал составляет 250000 у.д.е.; ставка дивидендов на капитал должна составлять 12%.

Высчитайте требуемый каждогодний ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Вариант №4.

Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить незапятнанный операционный доход в 10000 у.д.е. раз в год в течение последующих 5 лет. Вы ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 у.д.е. Представим, что рыночный коэффициент дисконтирования составляет 8%. Какова текущая цена оцениваемого объекта?

Вариант №5.

Найти цена объекта, используя технику остатка для строения, если: цена земли 300000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для строения ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА – 15%.

Вариант №6.

Найти цена объекта, используя технику остатка для земли, если: цена строения 500000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для строения – 15%.

Вариант №7.

Найти цена объекта техникой остатка для собственного капитала, если: размер кредита – 380000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70000 у.д.е.; ипотечная неизменная – 0,12639.

Вариант №8.

Найти ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА цена объекта, используя технику остатка для заемного капитала, если: свой капитал – 200000 у.д.е.; ЧОД – 70000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная неизменная) – 0,1264.

Вариант №9.

Обусловьте цена объекта недвижимости, приносящего доход, способом капитализации дохода (с внедрением коэффициента капитализации).

Данные для расчета. Через два года после покупки ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%.

Вариант №10.

Найти общий коэффициент капитализации при последующих данных. Кабинет оценен в 5 млн. долл., на момент оценки кабинета доходность ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. По воззрению профессионала оценщика, дополнительный риск финансовложений в кабинет по сопоставлению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Издержки на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. составляет 2%). В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сопоставлению с возможностью резвой реализации правительственных облигаций), потому эксперт ЗАДАНИЕ 3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА-оценщик воспринимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое будет нужно для возврата капитала по расчетам инвестора – 20 лет, в связи с этим ставка возврата капитала – 5% (1/20).


zadanie-2-socialnie-pensii-ponyatie-krug-lic-imeyushih-pravo-na-obespechenie-opredelenie-razmera-sroki-i-poryadok-predostavleniya.html
zadanie-2-sovershenstvovanie-organizacionnoj-strukturi.html
zadanie-2-sozdanie-i-formatirovanie-dokumentov-sredstvami-tekstovogo-redaktora-ms-word.html